Prédios Devolutos em Lisboa

Os prédios devolutos constituem um tema recorrente na nossa sociedade e são visíveis nas nossas cidades.

É certo que a nem Constituição nem qualquer Lei impõe o dever de usar os imóveis ou de os arrendar caso não sejam habitados. Segundo o quadro legal existente os proprietários dos imóveis não são responsabilizados pelo simples mau estado dos mesmos, nem obrigados a obras de manutenção periódicas compulsivamente ou mediante vistorias dos municípios. No entanto, tudo isto e outras causas, contribuem para o arrastar da situação.

Esta análise tem por base o documento encontrado no site da Câmara Municipal de Lisboa com 4689 registos.

Este documento foi gravado pela última vez em 11 de Dezembro de 2009 (às 15:50). Não se pode pois considerar muito recente, mas é o melhor que temos neste momento à nossa disposição. Lembrar que as eleições autárquicas foram em 11 de Outubro de 2009 o que, de alguma forma, explica o facto deste documento ter sido tornado público por esta altura.

Este ficheiro da Câmara Municipal de Lisboa está em formato pdf, o que não facilita a sua análise.

Para elaborar a análise o ficheiro foi convertido para um formato de folha de cálculo. Nos ficheiros em anexo poderá encontrar outras versões do documento (ods, csv e xls) que facultamos para quem queira os estudar.

Definição de Devoluto

Antes de começar a análise relembramos a definição oficial de devoluto, decretado no Decreto de Lei Nº 159/2006:

Considera-se devoluto o prédio urbano ou a fracção autónoma que durante um ano se encontre desocupada, sendo indícios de desocupação:

• A inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de fornecimento de água, gás e electricidade;
• A inexistência de facturação relativa a consumos de água, gás, electricidade e telecomunicações.

São excepções o prédio urbano ou fracção autónoma:

• Destinado a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
• Durante o período em que decorrem obras de reabilitação;
• Cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano;
• Adquirido para revenda por pessoas singulares ou colectivas durante o período de três anos a contar da data da aquisição;
• Que seja a residência em território nacional de emigrante português;
• Que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de carácter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respectivos acompanhantes autorizados.

Localização dos Prédios Devolutos

Os imóveis estão agrupados segundo o tipo de proprietário:

• - Particular/Empresa privada (3155)

• - Sem informação (922)

• - Totalmente Municipal (314)

• - Santa Casa da Misericórdia (63)

• - Estado e afins (60)

• - Instituto sem fins lucrativos (49)

• - EPUL (42)

• - Parcialmente Municipal (26)

• - Outra entidade (24)

• - Mista (15)

• - Empresa Pública (11)

• - Cooperativa Habitação (8)

Algumas das moradas disponíveis no ficheiro da Câmara estavam incorrectas ou resultavam em localizações erradas. Devido ao número elevado de imóveis não foi possível verificar todos os casos pelo que é possível que ainda haja localizações erradas. Se detectar alguma não hesite em nos contactar ou deixar um comentário.

Análise do documento

Segundo o documento da Câmara existem 2.812 imóveis parcialmente devolutos e 1.877 totalmente devolutos, num total de 4.689.

Embora possam ser feitas diversas análises dos dados, analisámos somente os dois pontos que se seguem.

Distribuição por Proprietário

Como podemos verificar a esmagadora maioria dos prédios devolutos pertencem a privados, sejam indivíduos ou empresas, representando 67,3% do total.
Cerca de 20% não tem informação sobre o seu proprietário o que é no mínimo surpreendente. Desconhece-se a razão pela qual não foi possível esta identificação.

O município de Lisboa é o terceiro na lista com mais imóveis devolutos com 6,7% a que pode adicionar mais 0,6% de imóveis detidos parcialmente pelo município.

Distribuição por Freguesia

Todas as freguesias da cidade são atingidas com o problema dos prédios devolutos.

As freguesias com maior número de ocorrências são:

1. Prazeres com 298, representando 6,36% do total

2. São Domingos de Benfica com 227,representando 4,84% do total

3. Marvila com 202, representando 4,31% do total

4. Graça e Lapa com 173 cada, representando cada uma 3,69% do total

O gráfico que se segue mostra os prédios parcialmente e totalmente devolutos por freguesia.

Problemas com os Prédios Devolutos

Incêndios

Todos os anos há notícias de incêndios em prédios devolutos, resultando em danos materiais e em alguns casos em ferimentos, internamentos por intoxicação e mesmo em perdas de vidas.

Muitos destes incêndios acontecem em prédios ocupados por sem-abrigos e toxicodependentes. Há no entanto incêndios em prédios sem aparente ocupação e com causas de fogo posto ou a determinar.

Um dos incêndios mais mediáticos foi o do prédio parcialmente devoluto da Câmara de Lisboa que albergava o clube de jazz Hot Clube de Portugal, na Praça da Alegria, em 2009.

Derrocadas

São do conhecimento público os casos de derrocada ou risco de derrocada de prédios devolutos. De um modo geral, estes casos sucedem-se no Inverno quando há muita chuva.

O risco de derrocadas de prédios devolutos, quando detectado atempadamente, provoca restrições de trânsito nas ruas circundantes e o deslocamento de habitantes no caso de se tratar de prédios parcialmente devolutos, normalmente suportado financeiramente pela autarquia.

As derrocadas parciais já provocaram igualmente o realojamento de residentes e o fecho de comércio.

Prédios que derrocaram provocaram danos em prédios contíguos e por sorte não têm provocado mortes.

Não é conhecida qualquer condenação dos proprietários dos imóveis em termos monetários e judiciários, nem tão pouco é efectuado um apuramento de responsabilidades que podem ser camarárias por falta de fiscalização. Tanto quanto é possível determinar a Câmara de Lisboa tem suportado economicamente as situações que ocorrem.

Gastos de arrendamento da Câmara Municipal de Lisboa

A Câmara é proprietária de mais de 300 imóveis devolutos. No entanto, para albergar uma série de serviços, aluga espaços a privados que ainda são objecto de obras para os tornar compatíveis com o fim a que se destinam.

Só o custo anual dos arrendamentos ascende a centenas de milhares de euros, e segundo algumas fontes chega mesmo ao meio milhão de euros.

É certo que nem todos os espaços devolutos têm condições para alojar os serviços necessários, mas a aparente falta de iniciativa para projectos ou estudos para transformar esses espaços não antevê mudanças.
De salientar que muitos dos serviços referidos são administrativos que necessitam de escritórios, algo que não é assim tão complicado de preparar.

Como exemplo mais recente, o presidente da Câmara, António Costa, decidiu instalar o seu gabinete no largo do Intendente. Em vez de se recuperar um dos edifícios devolutos detidos pelo município, por exemplo o situado na Rua do Benformoso, Nº 225-227, foi decidido alugar instalações por 5.600 euros mensais durante um período de 10 anos .

Medidas propostas e tomadas

Ao longo do tempo várias medidas têm sido tomadas embora sem resultados aparentes. Ao longo dos anos, vários programas de recuperação urbanística têm sido implementados que permitiram obras em edifícios devolutos ou com problemas de conservação, mas o problema de fundo subsiste.

Estas medidas incluem Leis, impostos, resoluções camarárias, programas de intervenção, sociedades de reabilitação urbana, etc.

Apesar do reconhecimento dos intervenientes políticos, que levou até o XVII Governo Constitucional, liderado por José Sócrates a mudar o nome do Instituto Nacional da Habitação para Instituto da Reabilitação Urbana, uma solução eficaz ou mesmo um plano nacional tardam a aparecer.
Mesmo com medidas aparentemente boas a implementação no terreno é ineficiente.

A nível nacional

Sem entrar em grandes detalhes, enunciamos alguns programas nacionais:

• RECRIA - Recuperação de imóveis arrendados.
• REHABITA - Apoio à recuperação em áreas urbanas antigas, funcionando como uma extensão do RECRIA por modo a apoiar as câmaras municipais.
• RECRIPH - Regime para prédios em regime de propriedade horizontal.
• SOLARH - Linha de crédito sem juros para a realização de obras de conservação e beneficiação em habitação própria e permanente e devolutas.

Para mais informações pode consultar o Portal da Habitação.

Programas da Câmara Municipal de Lisboa

O município de Lisboa tem uma série de programas de reabilitação urbana em curso para várias zonas da cidade.
Para mais informação pode consultar o ponto Reabilitação Urbana no site da Câmara.

Proposta da CIP

A Confederação Empresarial de Portugal apresentou em 2011 uma proposta intitulada Fazer Acontecer a Regeneração Urbana onde propõe uma série de medidas que incluem, entre outras, mudanças fiscais, no arrendamento e no licenciamento de obras.

Artigos e Vídeos

Pode encontrar aqui uma série de artigos sobre este tema, organizados por contexto.
De referir que alguns dos pontos anteriores têm por base estes artigos.

Alguns vídeos sobre incêndios e derrocadas, assim como reportagens sobre os prédios devolutos em Lisboa podem ser visionados aqui.

Ficheiros em anexo a esta análise

Comentários

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Name:	Maria Meneses
Time:	2011.07.26 16:10
Muito interessante este trabalho. Tenho um apartamento em Lisboa que não posso habitar há anos devido a uma ruptura do vizinho de cima que entretanto vendeu o apartamento e passou a batata ao novo dono o qual, tendo sido burlado e não tendo dinheiro para pagar a despesa também não habita o apartamento que comprou. Para além disto a casa é em tabique, muito antiga e está muito velha, embora por fora esteja pintadinha e com bom aspecto, o ideal seria ser toda refeita de acordo com as novas normas de construção, foi visitada a meu pedido pelos técnicos da CML que disseram que já viram pior, o que nos deixou muito animados... Com um pequeno abalo ou uns invernos mais rigorosos em cima a casa cai, já tentei o acordo dos vizinhos mas não têm possibilidades. Uma vez que a CML não avaliou devidamente os riscos, o que se pode fazer para considerar o prédio numa situação de risco e obrigatoriamente ter que ser reconstruída antes que caia?

Name:	Augusto Küttner de Magalhães
Time:	2011.08.12 14:49
Muito interessante e muito valioso este trabalho. Muitos parabens ao seus autores. Muito útil.

Name:	jmachadocastro@gmail.com
Time:	2011.08.17 10:19
É muito oportuno este trabalho do José Lopes, até porque mostra que é possível fazer aquilo que as Câmaras Municipais, principalmente do Porto e de Lisboa deviam fazer e não fazem: o levantamento, até para efeitos do artigo 112º do Código do IMI (agravamentos das taxas do IMI até 30%, 200% e 300% nos prédios devolutos, degradados e em ruínas). Era um primeiro passo para maior justiça fiscal, ao desincentivar fiscalmente o desleixo dos proprietários

Name:	Fatima Banha
Time:	2012.04.26 14:51
Excelente trabalho de sistematização e informação, que vamos utilizar para fundamentar a dimensão de mercado da nossa ideia de negócio, reabilitacao urbana e marketing territorial, no âmbito do concurso energia de Portugal promovido pelo jornal expresso para empreendedores. obrigada.

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